编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点地产网 说起中国的数码城，颐高绝对称得上是最权威的“代名词”之一。自1998年成立第一家IT卖场，颐高已发展成中国规模最大、成交额最高的IT渠道零售平台，但在集团董事长翁南道心里一直怀揣着一个由“电商”搭建的梦。

　　“2000年，随着新浪、搜狐、网易、腾讯掀起的互联网热潮，颐高开始做电子商务，并有了自己的网站ego88.com，内容与阿里巴巴一模一样。”在颐高集团副总裁顾鹏看来，颐高的“电商梦”由此打开。

　　但追梦的过程总会遇到诸多荆棘，因网购环境尚未成型的易购网终因亏损而被叫停。2003年，非典的出现意外触发电子商务“大跃进”，就在这一年，阿里巴巴成立了淘宝网，并于2009年超越亚马逊成为全球第一电子商务交易平台。

　　阿里巴巴造就的电商辉煌给传统商业带来了“沉重一击”，2009年颐高的单体数码城全年销售额下滑超过30%，在顾鹏看来，这是一个“非常恐怖的数据”。

　　面对着电商的汹汹来袭，颐高再次走上了“电商”追梦路，准备向电子商务转型，“当时主要是帮助阿里巴巴在全国建落地的电子商务产业园平台”。

　　据顾鹏介绍，从2009年在山东安丘落子首个项目，颐高在国内已签约了40多个电子商务产业园，“估计今年年底可做到50到60个，到2017年底能做到100个”。

　　在选址上，颐高电商产业园集中落地在五六线的小县城，当地人口基数是其考虑的重要因素之一，“在80万以上相对比较理想”。但在顾鹏看来，在人口基数外，颐高更看重当地的特色产品或产业链集群。

　　“多年发展后，阿里在一二三四线城市布局基本完善，现在阿里、京东、腾讯之间的竞争已从一二三四线城市转向9亿人口的农村市场，因此颐高产业园的布局基本在五六线，且基本上是围绕着产业链、旅游和农村这三个东西来做的。”顾鹏指出。

　　产业链方面，颐高的电商产业园一方面引入需落地的成功网商，为其提供展厅、物流、资金及人才等方面的“一条龙”服务；另一方面则帮助阿里巴巴将那些尚未在网上销售的工厂老板、经销商发展成网商。

　　在旅游这一块，颐高的旅游电子商务产业园的运营主要包括三方面，一是利用旅游电商APP等移动互联技术导入游客，二是为旅游地建相关基础设施配套，三是网上销售旅游特色产品。

　　至于农村电商，顾鹏认为就是“走进和走出”。除网售特色农产品外，颐高现在推出的是目前做得最好的赶街模式叫“村驿站”，阿里巴巴叫“村淘”。即在每个村的村口小卖部加一台电脑，通过网络把村里的东西卖出去，外面的东西买进来。

　　此外，在”互联网＋“概念盛行的当下，颐高也顺势推出了相关的”互联网＋“产品，其中包括由废弃工厂改建的“网仓”(存货免费，每发出一单货收费3元)、微商网店“颐居草堂”(主要卖中国原产地特色产品)以及地方特色平台系统“百城猫”(包括上门洗衣、理发等)。

　　除上述三个以互联网+为核心的电商产品外，在顾鹏看来，颐高更为重要的“互联网+”产品就是大众创业和创客平台，即集团5楼的创客平台。

　　“互联网模式下，写字楼免费开放，所有入住的企业都不需要钱。颐高的运营方式是投资前景好的创业公司，从房东变股东，用投资的收益来交换我们的利润。”

　　通过培育创业企业从房东变成股东，依靠投资等延伸出来的新生意模式去赚钱，“做A的时候得到的是B，而不是做A得A”，这也就是顾鹏认为未来商业地产必须与产业地产合作的一大关键依据。

　　以下为观点地产新媒体对颐高集团副总裁顾鹏先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：谈到颐高，大家想到更多的是遍布全国各地的电子商务产业园。从数码城到产业园的变化，代表的是颐高发展战略的何种转变？转变的契机是什么？

　　顾鹏：颐高自1998年开始做电脑市场，现在全国有60多家电脑市场，去年的销售额是380亿元。

　　2000年，随着新浪、搜狐、网易、腾讯掀起的互联网热潮，颐高开始做电子商务，并有了自己的网站ego88.com，内容与阿里巴巴一模一样。在两年左右的时间里，我们累计投了1.5亿元，但在那个少有人网购的年代，网上交易基本没有产生过收益，主要靠给一些企业和公司做门户网站，获得一点零散收入。后来投入的1个多亿一去不复返，我们就把这个项目暂停了。

　　2003年，非典的意外出现促进了电子商务大发展。在这一年，阿里巴巴成立了淘宝网，并在2009年超越亚马逊称为全球第一电子商务交易平台，当年的交易额好像是3万亿元。就在阿里巴巴最辉煌的这一年，颐高的单体数码城全年销售额下滑超过30%。

　　那是非常恐怖的数据，包括颐高在内的很多杭州百货、超市、专业市场及各种传统实体商业都被电子商务冲击得非常厉害。在此背景下，颐高准备向电子商务转型，当时主要是帮助阿里巴巴在全国建落地的电子商务产业园平台。

　　观点地产新媒体：颐高的电子商务刚开始是在帮阿里巴巴做平台？

　　顾鹏：就是成为供应商之一。阿里巴巴做线上，我们做线下落地，主要解决体验、展示、售后、物流、仓储等一些线上不具备的功能。

　　当时我们做产业园主要采用线上线下结合的方式，线上做销售，线下做售后，现在演变到做体验、展示、物流、仓储，甚至到后面产业链的整个体系。

　　在国内我们已签约了40多个电子商务产业园，预计到今年年底可以做到50到60个，估计到2017年底能做到100个。

　　观点地产新媒体：这些产业园主要分布五六线小城市，一般选择的标准是什么？

　　顾鹏：人口是一个基础，在80万以上相对比较理想。另外一个就是要有当地的特色产品或产业链集群，其中包括三样宝贝，一是产业链，比如说浙江海宁皮革市场，它是以皮革为产业链核心的，第二是旅游，第三是农村，基本上是围绕着产业链、旅游和农村这三个东西来做的。

　　经过多年发展，阿里在一二三四线城市布局基本完善。但中国农村人口有9亿，现在阿里、京东、腾讯之间的竞争其实已经从一二三四线城市转向了农村市场，所以阿里的重点就是在县城农村这一块，把县里面好的东西卖出去，把外面好的东西买进来，这是一种方式。

　　观点地产新媒体：产业链、旅游和农村三个产品分别对应的内容是什么？

　　顾鹏：产业链这一块，以海宁皮革市场为例。2009年底，颐高做第一个山东潍坊项目时，我去海宁皮革市场做调研，了解到在那边做得最好的网商既不是海宁皮革市场旁的工厂老板，也不是海宁皮革市场经营户，而是1984、1985年出生刚毕业的大学生。从一台电脑网上卖皮衣开始，随着销量剧增，他们的规模越做越大，员工只有16个人，但一年的销售额可以做到一个亿。

　　这个时候，这些数亿规模的网商就会开始考虑落地到颐高电商产业园中，因为我们能够为其提供一条龙服务以解决继续发展的各种问题。

　　第一，颐高能够为这些知名网商的网店，提供不过一个营业执照注册地及性价比高的产品展示厅。

　　第二，解决资金障碍。皮衣的单价贵，交易量大了之后，两个礼拜的到账期就有点长。现在阿里、颐高都可凭商家的一些订单为其贷款，这样加速小网商发展成大网商。

　　第三是物流问题。在忙的时候物流发得很慢，也容易掉线。比如“双十一”时候，一天可以卖到500多个亿，发货速度比平时要慢一点，这就导致退货率很高。

　　另外，由于皮衣非常贵，为了衣服顺利发到买方手上，商家一般都会选择顺丰快递，但这个发货成本是普通物流快递的2到3倍，颐高则可借助园区优势尽量压低物流价格来降低商家成本，还可保证快递的准时高效。

　　第四是人才问题。县城做电商要挖掘互联网人才相对来说弱一点，我们在山东安丘跟当地职业技术学院合作，他们学历比本科要低一点，也愿意留在本地，另外他们很年轻，能够接受互联网和电子商务这种新兴行业。

　　除引入这些需落地的成功网商外，产业园另一方面就是帮助阿里巴巴将那些尚未在网上销售的工厂老板、经销商发展成网商。在安丘做第一个项目时，我们便拿下了阿里潍坊地方特色馆运营权，上线第一个月仅蔬菜的销售额就接近500万。

　　观点地产新媒体：在产业链这一块之外，旅游电子商务产业园又是如何运营的？

　　顾鹏：去年年初，我们到安徽黄山区考察项目，黄山每年约有3000万游客，但其中90%是从南门上山的，只有10%从北面进入。针对这个问题，黄山区委书记希望与颐高合作，通过旅游电商APP等移动互联技术，再将10%的游客引导至北面，将原来的300万游客增至600万，这样可以拉动整个区的经济收入。

　　第二个运营案例是浙江宁波奉化溪口镇，由于是蒋介石老家，每年游客也超过1000万。但由于基础设施配套跟不上，很多游客都是选择当天来回。在颐高旅游电商产业园落地后，我们做好的宾馆、酒店、餐饮、娱乐业等相关配套，从而带动整个镇的经济发展。

　　第三个是针对旅游特色产品，在颐高旅游电商产业园中，所有产品都可通过二维码扫描进行购买，还可以通过手机上购买历史记录进行再次消费，这也是旅游电商所带来的一些变化和价值。

　　观点地产新媒体：农村电商呢？

　　顾鹏：农村电商中，一个是刚讲到的特色产品，比如说潍县萝卜，可以将一个县的这些特色农产品集中起来，然后通过网上平台销售出去。

　　第二则是农村电商中做得最好的赶街模式，阿里巴巴叫村淘，颐高叫村驿站。即在每个村的村口小卖部加一台电脑，通过网络把村里的东西卖出去，外面的东西买进来。

　　例如遂昌县现在有200个村，一天在网上可以卖出土鸡蛋为5万个，“走进和走出”就是农村电商。

　　观点地产新媒体：上面提到的三类产品运营模式都涉及到电商的运用，您怎么看当前的“互联网+”概念？颐高在这方面又有哪些动作？

　　顾鹏：在做产业园过程中，我们有几个产品属于“互联网+”类型。

　　第一个产品叫仓库，互联网模式下的仓库叫网仓，颐高最近在杭州滨江成立了一个“储仓快杰”公司，是由废弃工厂改建成的1万平仓库。

　　第二个就是颐居草堂，是一个基于手机微信平台的微商网店。颐居草堂只是一个展示的地方，这个实体店的背后是一个微店，里面卖的都是中国原产地特色产品，比如说阿克苏的苹果、库尔勒的香梨、浙江余姚的杨梅。

　　第三个是地方特色平台系统，我们要做100个云电商，所以就叫百城猫。

　　阿里做的是全中国的天猫系统，我们做的是基于地方政府的本地电子商务平台。在做这个过程当中，颐高有很多优势，一方面可以节省运费，另一方面可以节省时间。百城猫中还包括上门洗衣、理发等。

　　除了上述三方面外，颐高的“互联网+”第二块就是大众创业和创客平台，我们将集团4楼的楼友会咖啡厅做成创客平台。互联网模式下，写字楼是免费开放，所有企业入驻都是免费，这些90后创业者做的是类似滴滴、快的这种互联网+产品，传统企业家做不出来互联网+产品。

　　颐高采用运营方式是投资有发展前景的创业公司，从房东变股东，用投资的收益来交换我们的利润。

　　传统企业的招商或创业，政府希望越大越好，比如说万达、华润或万科。但在互联网时代，追求的是小，越小爆发力越大。

　　颐高在浙江台州市投资了一个叫“替你办”的上门洗衣APP。目前做了三个月，在台州市大概服务了20个社区，资本市场估值20亿元，这就是互联网+的魔力。

　　观点地产新媒体：从“房东变股东”确实是一种很独到的投资方式，颐高是如何选择创业平台的企业？

　　顾鹏：所有进来的公司，我们都会给三个月的时间，而在进来之前，所有的资本公司已进行过审核，确定是有希望的。

　　在之后三个月时间内，这个公司必须获得A轮投资，如果A轮投资拿到了，就可以继续待下来，搬到楼上办公室去，还可以推动写字楼招商。如果这个公司没有成功，三个月被淘汰后就换一批公司再进来。为什么规定三个月呢？因为互联网时代下，产品更新换代太快，三个月就是一个周期。

　　观点地产新媒体：产业园这一块的盈利模式是什么？

　　顾鹏：产业园的地块一般在100到200亩之间，开发量在20万方到40万方之间，土地开发会有一些利润。第二就是在电商运营过程中，城市资源、旅游资源、电商资源及农村资源的控制，从而去延伸出新的生意机会和投资，电商运营本身也可以获得一些收益。

　　传统商业跟住宅地产已经非常饱和，颐高做的属于产业地产和科技地产，与这样的方式合作是对传统开发商的一种转型。

　　观点地产新媒体：近期颐高分别与吉林四平、新疆库尔勒等多个地方政府签订产业园发展计划，在产业园运营上颐高拥有哪些独特优势？

　　顾鹏：杭州是中国电子商务做得最好的城市，而颐高的品牌价值有108亿元。

　　颐高与阿里巴巴的合作已经有十多年，且双方的合作是同步的，在阿里推出一款新东西后，我们能马上在自己的产业园中推出，这是一个运营优势。

　　另外，颐高本身已在商业方面运营多年，对传统商业所处的困境非常了解，也非常熟悉互联网时代的商业运营模式，将二者结合也是颐高的一大优势。

　　观点地产新媒体：在新型城镇化、一带一路、互联网+等政策大背景下，各大房企纷纷转型介入产业地产，在这种新形势下，产业地产蛋糕怎么分配？

　　顾鹏：未来的商业地产必须跟产业地产合作，如果没有产业地产，那只能叫地产。现在国内商业物业竞争相当激烈，特别是住宅调控前几年，大量住宅开发商都转向商业地产。杭州这个城市已竞争到一个十字路口旁边有4家电影院、4家超市，辐射周边2万人。

　　商业地产的招商引资主要有两类，一类是专业市场，一类是城市综合体。一般要确保城市综合体中的人流量必须具备电影院、超市、百货中的两样，这就会导致物业过剩、恶性竞争、租金下滑，加上电商冲击，传统百货本身利润就很低，在这种情况下，商业地产其实是非常困难的。

　　如果转向产业地产，通过资源操作就不一样了。比如颐高这个写字楼的租金从3块钱降到2块钱再降到1块5，空置率还很高，这是传统商业地产的做法。但现在我们用互联网的产业模式去做，整栋大楼全免费，通过培育创业企业从房东变成股东，依靠投资等延伸出来的新生意模式去赚钱，做A的时候得到的是B，而不是做A得A。

　　当然传统的商业地产一定也会存在的，但是跟产业在一起则会更有未来，而且稳定性是持续的，对政府来讲，这个税收都是有保证的。

　　产业地产的发展方向是箭头朝上的，而传统商业地产的箭头是往下来的，非常明显。

　　观点地产新媒体：今年是博鳌房地产论坛15周年，这一届的主题“转变时期的房地产”，您怎么理解这15年产业地产的转变？

　　顾鹏：毫无疑问的，跟住宅一样，商业地产的黄金时期已经过去了。当前，商业地产最大的问题是商业业态的问题，因为造房子谁都会造，但里面装的内容不一样。

　　比如说十年前我们开专业市场、建材市场或是一个小商品市场，即便再困难，免租三年也能慢慢做起来。但现在这种情况不似以前，如果说免租6个月内没有盈利，人家连房子、人工都不愿意亏进去，6个月就要撤走。

　　第二，由于电子商务的冲击及商业物业过剩，商业地产中能够进来的业态越来越少，租金也越来越低，以资产和租金倒推的回报率来讲基本上已经不太可能。

　　另外，小的综合体和大的综合体竞争是又很难，比如说今天建一个10万方左右的社区综合体，旁边突然来了一个30万方的万达和宝龙，压力就很大了。

　　任何东西到了低谷之后都会有一些新的转变，现在电子商务对传统商业冲击大的主要原因是价格。再过几年，电子商务的价格跟实体的价格比较接近(国外水平大概是10%)的时候，实体店里面可能更多的就是体验，专业市场里面可能更多的是分货。

　　另一方面，以后商业地产会带有一部分综合配套、群体配套，例如食堂、餐饮、娱乐等，更重要的是写字楼中的创业群体，用创业去推动商业地产的发展，使租金更高一些。从商业转向商务，减少商业部分，增加商务，未来在一二三线城市里面会是一个趋势。

　　四五六线的经济发展比较落后，但这些地区的商业并没有饱和，只要人口基数在，无论是城市综合体还是商业地产都可以。

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