天价商铺透支经营利润   专业运营商严重匮乏

商业地产渴望终结“苦情剧”

本报记者 郭春虹

    “被弃”六载，一朝重拾。

    石家庄市“著名”的老大难商业楼盘康泰广场日前遇到救星。据悉，由北京光耀东方接手的石家庄康泰项目，当下业主已经将商铺或租或卖给北京光耀东方，将由其统一管理，一旦全部完成，曾经被160多个大小业主控制着的康泰广场经营权将基本上掌控在光耀东方的品汇时代手中。而曾经因为产权分割，广大光耀东方接手的石家庄康泰项目，当下业主已经将商铺或租或卖给北京光耀东方，将由其统一管理，一旦全部完成，曾经被160多个大小业主控制着的康泰广场经营权将基本上掌控在光耀东方的品汇时代手中。而曾经因为产权分割，广大业主和开发商之间矛盾重重而导致该黄金楼盘僵死六年的地产悲剧也将从此收场。

    据了解，不光是石家庄的康泰广场，在河北乃至国内，几乎每一个商业地产项目都会衍生出一部以“高价售铺”、“经营不善”、“买铺者血本无归”、“黄金物业变成死盘”为主题的连续剧，这些连续剧剧情大体相似，以大团圆收尾者少之又少。遗憾的是尽管现实版商业地产悲情剧一再“投拍”，而且“重播率”很高，却仍然挡不住万千中小投资者在下一部剧集中争当男女主角。以康泰为例，一个业主曾经这样表达自己的心情：六年哪，位置这么好的商铺就摆在那儿，身上却背着一身投资欠债，想起来落泪，提起来伤心啊。那么什么原因导致商业地产问题频出，商业地产运营者如何经营才能将一个物业全面带活，在面对一个新项目十足的诱惑时，投资者怎样考量、何时出手才能确保将风险降至最低？非常具有典型意义的康泰项目之起伏又给中小投资者什么样的警示？

商业大腕纷纷折戟商业地产？

    对石家庄零售业现状了解一二的人都知道女人世界，其之所以名声大噪是因为在这块地皮上有着女人世界关门了，王府井撤了，惠普生走了，颐高数码进驻了，五年易四主的波折经历。

    对保定商业知根知底的人都会知对保定商业知根知底的人都会知道这样一件事：国内一著名家电连锁曾将新店落子在保定市金世纪国贸大厦，该大厦位于新市区朝阳路西、时代商厦南，周边分布有市委、市政府等党政及直属机关单位，位于当地最具增长潜力的新兴黄金商圈中心，前景让人憧憬，然而在经营一年多的时候，该家电名企与黄金商圈物业强强组合的商业项目却没有产生1+1大于2的结局，反而是该零售名企无法持续经营下去，最终弃“厦”而去。

    以上这两大零售商依附的物业都有一个共同点——— 同属产权分散型的商业地产。记者获悉，跟这类商业地产联姻的商业企业多数日子不好过，至于由小业主们高价买铺自营或者转租商铺由他人经营的商业地产物业最终沦为一座空城或者废城的例子就更多了。光石家庄一些大的批发市场内苟延残喘的半拉子物业随便就能说出几个。

    在看客或者消费者的眼里，一个零售商败落关店或者落荒羽铩，一定是经营不善。不过，如果该企业附着的是一个产权分散，而且是诸多业主和开发商矛盾重重的商业地产，则其不幸出局很可能与业主内讧、为早日见到利润而群起逼走运营商有着更大的关系。

    栖身女人世界物业的惠普生数码广场，开业半年不到因为业绩平平无法和上千个急于见到效益的业主意见统一而撤出。保定市金世纪国贸大厦的那家家电连锁店也是因为业主们意见无法达成一致，以至于家电商无法正常经营，最终一走了之。“产权分散不是导致一个好的商业地产项目死掉的关键因素，但是产权分散的业主们如果和开发商的关系处理不好，最终一定会影响到商业运营商(对该物业进行统一经营统一管理的商业管理公司)，最终导致该项目崩盘，所以有经验和有实力的公司接受这样的物业第一件事就是要争取把产权全部买下，验和有实力的公司接受这样的物业第一件事就是要争取把产权全部买下，至少也要将经营权掌握在自己的手里，然后统一经营、统一管理。”北京光耀东方商业管理有限公司副总经理范恒涛这样表示。他说，康泰虽然只有160多个业主，和上千个业主的女人世界相比并不算多，但是仍然会牵扯很多精力，比如为了收回经营权及产权要和每一个业主分别谈判，前后历时达五个月，这是多大的劳动量，如果这些时间和精力都放在项目经营上，将会产生多少效益。所以光耀东方专门在全国各地寻找位置好，产权分散、经营不下去的商业地产项目时，首先要做的就是把分散的经营及产权统一处理好。

开发商透支运营利润导致后续经营难

    商业地产屡屡出现问题，和业主固然有着“剪不断、理还乱”的关系，和项目开发商更有干系。商业地产顾名思义，是地产和商业的结合体，但是这样的项目关键不在地产，而是商业，要靠商业养地产，把商业盘活、做火，这才能体现地产的价值。但是我省的商业地产多数为住宅开发商开发，完全不懂商业，一些地产开发商业地产的目的根本不在商业，而是卖铺位，圈钱到手就跑，完全不管那些小业主们把商铺买到手后如何后续经营。“商铺的产权不是不可以出售，但是一定要价格合理。”一业内人士说。而记者了解到，石家庄很多商业地产价格高得惊人，以康泰为例，曾经创造了内店一平方米最高4.9万，外店一平方米将近7万的商铺天价。投资人买铺的终极目的是通过零售或者批发经营赚取高额回报，但现状是无论批发业还是零售业都已经竞争非常激烈，高价售铺抬高了经营成本，使得后期经营者在价格上没有竞争优势，利润空间薄得可怜成本，使得后期经营者在价格上没有竞争优势，利润空间薄得可怜甚至无钱可赚，这样的商业地产只能以经营者退场，投资业主身背巨债为结局。

    新华集贸中心管委会主任霍吉兵认为，高价售铺无异于透支了经营者的后期利润，而新华区内那些前期售铺价格合理的市场多数后期运营健康。小标题)商业地产需要长线培育

    商业地产关键在养，待风险期过去了，市场才会稳中有升，范恒涛如是说。他的观点得到颐高数码广场总经理邹凯的赞同，邹凯介绍，自从2006年底颐高进驻女人世界后现在已经运营一年半，期间，第一年颐高给业主们贴500万元租金，第二年照贴不误，当然广大业主们也做出了响应的举动，比如主动降低租金。邹凯说，市场做好了，大家都受益，业主不能急功近利，运营商也要耐住寂寞坚持培养市场。他说，经过 一年半的培养，颐高数码已经活力初现，商铺出租率从开业的49.6%上升到现在的98%，日客流量已经是开业同期的四倍，单日客流已经过万。而记者获悉，开店养三年几乎成了商业定律，现在非常火的天元名品服饰城也经历了“赔养”三年的经历，且不说市场，就算石家庄市商界大名鼎鼎的东购也曾经历了开业前三年艰难度过，此后运转日益良性的过程。

强有力的运营商是商业地产成功的保证

       石家庄光耀东方商业管理有限公司副总经理潘勇表示，他们已经开发了河北邯郸、陕西大同、山东聊城等多个类似康泰的商业地产项目，对如何盘活“烂尾楼”式的商业地产有着丰富的经验。他说，一个商业地产项目一定会牵扯到这三层关系：投资者——— 经营者——— 商业运营商(负责管理的商业公层关系：投资者——— 经营者——— 商业运营商(负责管理的商业公司)，如何协调好这三者的关系，如何在其各自利益诉求基础上找到最佳平衡点，是需要强大的公司实力和专业的运营团队来做保证的。如果想做成功一个项目，这个链条越短越好，最理想的方式是开发商是大连万达及光耀东方这样的专业商业地产公司，而非单纯的房地产开发商，而且采取自持物业或保证长期的经营权统一。品汇时代就会吸取康泰原来经营权分散的失败经验，由自己的专业团队统一经营、管理，选择最适合石家庄商业定位的业态——— 品牌服装展贸中心，惟如此，才能确保项目运作的成功。